Estimados curiosos:
En esta oportunidad vamos a
comentar los alcances de los conceptos de inexactitud registral y rectificación
de asientos registrales, debiendo tener presente que ambos conceptos están definidos
en las normas legales que regulan la actividad registral.
Inexactitud registral
El Reglamento General de los
Registros Públicos, en adelante el Reglamento General, en su artículo 75 define
la inexactitud registral en la forma siguiente:
“Artículo 75.- Definición de
inexactitud registral
Se entenderá por inexactitud del
Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad
extrarregistral…”
Es decir, todo desacuerdo existente
entre lo registrado y la realidad extrarregistral se define como inexactitud
registral.
Qué debemos entender por acto
registrado?
El artículo 46 del Reglamento
General establece que el asiento registral expresará necesariamente el acto
jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo
que deberá constar en el correspondiente título.
El asiento registral es aquel que
otorga publicidad registral. Es la materialización del acto de registración que
ejecuta el funcionario registral, Registrador Público; y el mismo sólo contiene
un resumen de los actos cuya registración está permitida expresamente por ley,
habida cuenta que nuestro sistema registral tiene carácter de limitativo.
Por otro lado, qué debemos
entender por realidad extrarregistral.
En primer lugar, el artículo 75
del Reglamento General establece que la inexactitud registral puede provenir de
algún error u omisión cometido en algún asiento o partida registral. Si la
norma califica que algún asiento registral contiene un error u omisión, quiere
decir que no ha sido extendido de acuerdo con lo establecido en el título que
da origen a la extensión del asiento registral.
En consecuencia, en estos casos,
la realidad extrarregistral está constituída por títulos archivados. El título
archivado no es un acto registral. El título archivado da origen a un acto
registral. Y, para los fines el Reglamento General constituye una realidad
extrarregistral.
Adicionalmente a lo señalado,
constituye también realidad extrarregistral, todo aquello que teniendo la
aptitud legal de poder inscribirse, no se ha inscrito, porque su inscripción
nunca fue solicitada, o porque habiendo sido solicitada, mereció observaciones
que impidieron la acogida registral. Ellos son actos extrarregistrales en forma
extensa.
Existen dos tipos de
inexactitudes registrales. Aquellas cuya evidencia fluye de los propios títulos
u asientos registrales, y las que no fluyen de los títulos o asientos
registrales.
Para los fines de las presentes
notas, vamos a entender por título al documento del que se desprenden,
fundamentan fehacientemente, las
situaciones y actos jurídicos presentados ante los Registros Públicos, a fin de
generar un asiento registral, contienen los actos cuya inscripción está
permitida por ley.
Los errores en los asientos o
partidas registra pueden ser materiales o de concepto.
El error material se presenta en
los siguientes supuestos, artículo 81 del Reglamento General:
a) Si se han escrito una o más
palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el titulo
archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión
de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento
en partida o rubro diferente al que le corresponde;
d) Si se han numerado
defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en
los literales anteriores se reputarán como de concepto.
Rectificación registral
“Artículo 75.- Definición de
inexactitud registral
…
Cuando la inexactitud del
Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida
registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Titulo.
La rectificación de las
inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en
mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la
realidad.”
Tal como se han visto, las
inexactitudes registrales generan las rectificaciones de los asientos
registrales. Sin embargo existen rectificaciones que el Registrador puede
realizar de oficio, o también pueden ser solicitadas, y otras que requieren
nuevo título.
“Artículo 32.- Alcances de la
calificación
…
i)Rectificar de oficio o disponer
la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia
de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de
inscripción del título objeto de calificación.”
Las rectificaciones de oficio se
dan cuando como consecuencia de la calificación registral o incluso sin que se
dé ésta circunstancia, los Registradores adviertan la existencia de errores
materiales. Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito
del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina,
por lo cual se procederá previamente a
reconstruir el título archivado correspondiente.
En el caso de errores de
concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de
la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que
ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al
título ya inscrito.
El Reglamento General en su
artículo 84 dispone lo siguiente:
“Artículo 84.- Rectificación de
error de concepto
La rectificación de los errores
de concepto se efectuará:
a) Cuando resulten claramente del
título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la
rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el
segundo párrafo del Artículo 76 del presente Reglamento.”
De acuerdo a lo prescrito por el
artículo 77 del Reglamento General, cualquier persona se encuentra con
capacidad para solicitar la rectificación de un asiento registral. Las
solicitudes se presentarán a través del Diario, indicando con precisión el
error materia de rectificación. Asimismo, se señalará el número y fecha del
título archivado que dé mérito a la rectificación de la inexactitud o se
adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.
Procede la rectificación amparada
en documentos fehacientes cuando la rectificación se refiera a hechos
susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes,
bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que
aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias
legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o
cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
Cuando el error u omisión no
resulte de un error material o de concepto, tal como han sido definidos
anteriormente, o no resulten claramente del título archivado, entonces se
requerirá un nuevo título modificatorio otorgado por todos los
interesados, o por el mérito de
resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o
inexacta del título primitivo.
Pero existe un concepto adicional
que se debe tener en cuenta para los fines de rectificar un asiento registral.
Ese concepto adicional es de “obstáculos que impidan la rectificación”, de
acuerdo a los dispuesto por el artículo 76 del Reglamento General.
“Artículo 76.- Procedencia de la
rectificación
…
No procederán las rectificaciones
cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral.”
Que debemos entender por
“obstáculo que impidan la rectificación”
El Diccionario de la Real
Academia de la Lengua Española, define obstáculo en la forma siguiente: “1. m. Impedimento, dificultad,
inconveniente.” En consecuencia, el impedimento, la dificultad o inconveniente,
deben provenir de la propia partida, no de fuera de ella.
El Tribunal Registral de Lima,
mediante Resolución No. - 561 -201S-5UNARP-TR-L, de fecha 08 de marzo del 2,018, ha interpretado
obstáculo insalvable en los siguientes términos
“SUMILLA : OBSTÁCULO INSALVABLE 1-"
…considerará como obstáculo insalvable que justificaría la denegatoria de
inscripción, el supuesto regulado en el último párrafo del artículo 119 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando la falta de
información de la partida electrónica sea impedimento para la inscripción del
acto materia de rogación.”
Es decir, la jurisprudencia
registral, no otorga discrecionalidad absoluta al Registrador para la
interpretación del concepto obstáculo insalvable. El límite para entender algo
como un obstáculo insalvable es que la falta de información de la partida
electrónica sea impedimento para la inscripción del acto materia de rogación.
El Reglamento General en su
artículo 6 define la partida registral en la forma siguiente:
“Artículo 6.- Partida Registral
La partida registral es la unidad
de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la
base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción;
y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales.”
Las partidas electrónicas, contienen
las partidas registrales y organizan electrónicamente la publicidad registral,
contiene toda la información relacionada con un bien, o derechos de las
personas. Incluso en las mismas están referidos los títulos archivados, es
decir el documento que dio origen al asiento registral.
Con lo cual podemos concluir, de
acuerdo con los términos de la jurisprudencia registral, que sólo si existiera información
insuficiente del propio asiento registral o de los títulos archivados que
dieron origen a los mismos, podíamos estar hablando de obstáculos insalvables.
Si en la partida registral
encontramos el título que originó la misma, y de la comparación del título y
asiento podemos colegir el desacuerdo entre el acto registral y la realidad
extrarregistral, título, entonces no se puede hablar de obstáculo insalvable
que imposibilite la rectificación registral.
Sin embargo el artículo 86 del Reglamento
General dispone lo siguiente:
“Artículo 87.- Derechos
adquiridos por terceros
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos
por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.”
En principio debemos tener en
cuenta que la rectificación es consecuencia de la inexactitud, y ésta es
consecuencia de un error material o de concepto en que ha incurrido un
Registrador Público al momento de extender el asiento registral
Para los fines de entender
debidamente lo establecido en el artículo 87 citado debe tenerse en cuenta el
concepto de tercero de buena fé y de fé pública registral
Tercero registral es toda aquella
persona cuyo negocio jurídico aún no ha sido inscrito en los Registros Públicos
ó incluso sólo aquél interesado en tomar conocimiento de los alcances de los
asientos registrales. Cuando el negocio jurídico se inscribe, tal tercero se
convierte en parte. Ello quiere decir que todos aquellos que en algún momento
han inscrito derechos en los Registros Públicos y que ahora son partes, antes
de ello han sido terceros.
Hablar de buena fé es hablar de
la falta de conocimiento de la inexactitud registral.
De otro lado, debe tenerse
presente el concepto de fé pública registral, desarrollado en el artículo 2014
del Código Civil:
“Principio de Buena Fe Registral
Artículo 2014.- Principio de
buena fe pública registral
El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”
Existen aspectos que resultan
necesarios ser evaluados y que provienen, del artículo 87 del Reglamento
General y del artículo 2014 del Código Civil.
El artículo 87 del Reglamento
General indica que en ningún caso la
rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero
de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Es decir, administrativamente, se
establece que un error registral es fuente derecho, y que,
v.g., si como consecuencia de ello publicita una situación que no coincide con los
propios títulos, una vez rectificado el error no afectaría a quien adquiere un
derecho basado en dichos asientos registrales errados, pero sí es posible afectar a aquél que solicitó la inscripción de un derecho, pero por error registral no se le registró o se registró de manera diferente. Es decir, reiteramos, conceptualiza
el error de la propia institución como fuente de derecho. Contrario a todos los
principios de derecho. Bajo otras circunstancias ello sería el origen de daños
y perjuicios materia de resarcimiento por parte de la entidad que originó el
mismo.
Situación que no se condice con
la propia ley, Código Civil artículo 2014, en cuanto a fé pública registral
concierne, porque para ello se requieren de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. Y, la propia
definición de inexactitud implica la existencia de documentos que constituyen
antecedentes registrales, y que obran en los archivos de los Registros Públicos
como título que originaron asientos registrales.
Por ello entendemos que no es
posible negar la posibilidad de rectificar un asiento registral que contiene
una inexactitud, corroborable con los propios asientos de la partida registral,
o con los títulos archivados, bajo ninguna circunstancia cuando nos encontramos
frente a un asiento registral inexacto.
Sin embargo administrativamente se establece que un error registral es fuente derecho, ya que si v.g. como consecuencia del error se publicita una situación que no coincide con los propios títulos, una vez rectificado el error no afectaría a quien adquiere un derecho basado en dichos asientos registrales errados, pero sí es posible afectar a aquél que solicitó la inscripción de un derecho, pero por error registral no se le registró o se registró de manera diferente. y como consecuencia de ello pierde su derecho o se le disminuye. Es decir, reiteramos, conceptualiza el error de la propia institución como fuente de derecho. Contrario a todos los principios de derecho.
Si bien la nulidad del asiento
debe ser declarada por el Poder Judicial, no se está hablando de una nulidad,
se está hablando de una rectificación que debe darse por un error en que
incurrió un funcionario registral, debiéndose extender otro asiento registral rectificando aquél.
Resulta adecuado utilizar éste
tema para referirnos a observaciones registrales sustentadas en la falta o el
uso de una tilde en un prenombre o en apellidos.
Acaso la falta de tilde en los prenombres o apellidos de una persona constituye una inexactitud registral que
sustente una rectificación? Qué pasa si en el asiento registral no tiene una
tilde un prenombre o un apellido, que sí
tienen en el título archivado? O que en el asiento registral sí consten tildes
en un prenombre y apellido, y en el parte notarial, título, no consten tildes?
Qué pasa si en el documento nacional de identidad no constan tildes, v.g María,
debido a que existe la costumbre de no consignar tildes en los prenombres y apellidos escritos con letras mayúsculas, MARIA, como se encuentran todos los documentos
nacionales de identidad peruanos?
Si bien no se han encontrado normas
administrativas directamente referidas a estos temas, sí se ha encontrado
regulación en relación a las tildes, en cuanto a lo relacionado a la reserva de
nombre para los fines de inscribir una persona jurídica.
En efecto, el Decreto Supremo No.
002-96-JUS, en su artículo 9 establece lo siguiente:
“Artículo 9.- Procede denegar la Reserva
cuando hay igualdad con otro nombre, denominación, completa o abreviada, o
razón social ingresados con anterioridad al Índice Nacional del Registro de
Personas Jurídicas.
También existe igualdad, en las
variaciones de matices de escasa significación que son únicamente las
siguientes: El uso de las mismas palabras con la adición o supresión de
artículos, espacios, preposiciones, conjunciones, acentos, guiones o signos de
puntuación, el uso de las mismas palabras en diferente orden, así como del
singular y plural”
En consecuencia existe igualdad cuando se dan matices de escasa significación que son únicamente las siguientes: El uso de la
mismas palabras, nombres…con la adición o supresión de …acentos…”
Si bien podía entenderse que el
Decreto Supremo citado constituye una norma específica, regula reserva de
nombres en personas jurídicas, por lo cual no siendo una norma genérica no
puede usarse por analogía, sin embargo lo que sí es cierto es que el citado
Decreto Supremo regula actividad de calificación registral en personas jurídicas, y al estar dentro del ámbito registral, puede tenerse en cuenta que
la adición o supresión de acentos en prenombres o apellidos, constituyen matices de escasa significación, por lo cual la propia norma señala que estos matices no hacen perder la
igualdad de un prenombre o apellido.
En consecuencia la consignación
de tilde o la falta de ella en un prenombre o apellido no constituye una
circunstancia que sustente una observación registral, máxime si en los propios
documentos de identidad nacional del Perú, no se utilizan las tildes en
prenombres y apellidos, por cuanto los mismos los escriben con letras
mayúsculas, lo cual no implica hacer referencia a una persona diferente.
JORGE E. VELARDE SUSSONI
NOTARIO DE LIMA
